Vender una casa en Cancún puede ser un proceso fluido si estás bien preparado. Aquí tienes una guía completa actualizada en 2025 que detalla todos los requisitos esenciales para vender una casa en Cancún, desde documentaciones hasta impuestos, pasando por trámites ante notario y registros oficiales. Ideal para propietarios, agentes inmobiliarios o quienes buscan claridad legal.


Documentación del Vendedor

     

      • Identificación oficial, CURP y RFC: Lo básico para formalizar la operación. El notario necesita estos datos y hará el aviso correspondiente al SAT.

      • Constancia de situación fiscal: Habitualmente solicitada por notarios para efectos de transparencia fiscal.


    Comprobantes del Inmueble

       

        • Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP): Garantiza la legitimidad del vendedor como propietario.

        • Certificado de Libertad de Gravámenes: Acredita que la propiedad no tiene hipotecas ni embargos.


      Constancias de No Adeudo

         

          • Predial al corriente: Debes estar al día con los pagos municipales de Cancún (Benito Juárez), disponible vía IMDAI.

          • Agua al corriente (Aguakan): Comprobante exigido por los notarios para cerrar la operación.


        Información Catastral

           

            • Cédula o clave catastral vigente: No solo oficializa superficie y ubicación, sino que facilita transacciones ante autoridades.


          Condominios, Régimen Conyugal y Fideicomiso

             

              • Régimen de condominio y constancia de no adeudo: Obligatorios si tu propiedad forma parte de uno.

              • Documentación de fideicomiso: Esencial si el inmueble está bajo fideicomiso (caso común para extranjeros en zonas restringidas).


            Avalúo

               

                • Avalúo comercial o fiscal: Lo emite un perito valuador registrado ante el SATQ; es indispensable tanto para fines fiscales como notariales.


              Aspectos Fiscales

                 

                  • ISR por venta de casa habitación: Existe una exención si el precio no supera 700,000 UDIS, siempre que no se haya usado la exención en los últimos 3 años. El notario realiza la consulta al SAT y, si aplica, retiene o aplica el pago correspondiente.

                  • ISAI o Impuesto de Adquisición: Generalmente lo paga el comprador. El notario se encarga de calcular y retener este impuesto, junto con los derechos de registro.


                Si hay Hipoteca o Gravámenes

                   

                    • Debes obtener una carta saldo y coordinar la cancelación de la hipoteca. El Estado del gravamen debe quedar “limpio” al concluir la venta. El notario guía este proceso.


                  Formalización ante Notario e Inscripción

                     

                      • La escritura pública oficializa legalmente la venta. El notario revisa todos los documentos, calcula los impuestos correspondientes y realiza la inscripción en el RPP.

                    ¿Se paga ISR al vender casa en Cancún?Solo si no aplica la exención (700,000 UDIS, una vez cada 3 años). El notario retiene el pago si corresponde.

                    ¿Quién paga el ISAI?Lo paga el comprador; el notario se encarga de los cálculos y retenciones.

                    ¿Puedo vender si tengo fideicomiso?Sí; el banco fiduciario coordina la cesión de derechos. Es fundamental contar con el permiso correspondiente (SRE).

                    Llamado a la Acción (CTA)

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